Desalojo en México: el proceso real y tus derechos (2026)

El artículo 14 de la Constitución mexicana garantiza el debido proceso. Nadie puede ser privado de un bien — incluida la posesión arrendaticia — sin juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos. Esto significa que:

• El arrendador NO puede cambiar la cerradura.
• NO puede cortar agua, luz, gas para presionarte a salir.
• NO puede sacar tus cosas a la calle.
• NO puede entrar al inmueble sin tu autorización.
• NO puede llevar a la policía a "desalojarte" sin orden judicial.

Si alguna de estas acciones ocurre, eso es despojo: delito patrimonial tipificado en el art. 237 del Código Penal de la Ciudad de México (y equivalentes estatales). Es perseguible penalmente y civilmente.

El arrendador SÍ puede iniciar juicio de desocupación cuando tú incurres en alguna de estas causales (CCDF arts. 2483–2489):

• Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
• Daños graves al inmueble, imputables a tu negligencia o uso indebido.
• Uso distinto al pactado (firmaste para casa-habitación y operas negocio abierto, por ejemplo).
• Subarrendamiento sin autorización.
• Vencimiento del plazo sin renovación tácita ni acuerdo.
• Necesidad probada del inmueble por el arrendador o sus familiares directos (con notificación previa de hasta 6 meses, según jurisprudencia).

Cualquier otra "razón" que te plantee el arrendador (no le gusta cómo decoras, recibe quejas vagas de vecinos, prefiere otro inquilino) no constituye causal legal de rescisión.

Una vez configurada la causal, el arrendador procede así:

1. Requerimiento extrajudicial (5–15 días). Carta formal pidiendo que regularices o desalojes.
2. Demanda en Juzgado Civil de tu jurisdicción. Vía oral civil si el monto del litigio es menor al equivalente de 600,000 UMAS; vía ordinaria si supera.
3. Emplazamiento: un actuario te entrega copia de la demanda. Desde ese momento tienes 9 días hábiles para contestar. No dejes pasar este plazo.
4. Audiencia preliminar y pruebas: presentas contrato, comprobantes de pago, evidencia fotográfica, mensajes, testigos.
5. Sentencia de primera instancia: el juez resuelve. Puede tomar 3–9 meses desde el emplazamiento.
6. Apelación (si cualquiera de las partes la promueve): 3–6 meses adicionales.
7. Sentencia firme y ejecución: si pierdes y no desocupas voluntariamente, el actuario te notifica fecha de desalojo asistido con fuerza pública. Antes de esta etapa, ningún uso de fuerza es legal.

Tiempo total realista: 4 a 14 meses, dependiendo de la complejidad del caso y las defensas que opongas. Cualquier amenaza de "mañana sale la patrulla" es ilegal.

Si te demandan, estas son las defensas más usadas con éxito:

• Pago hecho pero no acreditado: si pagaste pero el arrendador alega mora, exhibe los comprobantes (transferencias, recibos, testigos). La carga de la prueba se invierte cuando hay duda razonable.
• Compensación por incumplimiento del arrendador: si él tampoco cumplió (falta de habitabilidad, reparaciones desatendidas, perturbación), opón compensación.
• Falta de personalidad: el "arrendador" debe acreditar propiedad o representación legal. A veces no lo hace correctamente.
• Cláusulas abusivas: si la demanda se basa en cláusula abusiva (nulidad de pleno derecho), pídela declarada.
• Plazos vencidos del propio arrendador: si no notificó causales en tiempo, prescripción puede correr.
• Prórroga tácita configurada: si el contrato venció y siguió cobrando, configuró prórroga.

La Defensoría del Inquilino CDMX (SIBISO) ofrece representación legal gratuita si demuestras ingresos bajos. No vayas a juicio sin asesoría — perder por rebeldía es lo peor que puedes hacer.

Si te cambiaron la cerradura, te cortaron servicios para presionarte, o te están sacando las cosas a la calle:

1. Llama al 911 y solicita levantamiento de acta circunstanciada en el lugar. La policía no puede desalojarte sin orden judicial — y queda registro del hecho.
2. Denuncia ante el Ministerio Público por delito de despojo (art. 237 CP CDMX o equivalente estatal). Es delito patrimonial perseguible de oficio.
3. Solicita medida cautelar de restitución de posesión ante Juzgado Civil — puede resolverse en días si tienes elementos.
4. Denuncia administrativa ante la Defensoría del Inquilino. Tienen facultad sancionadora y articulan medidas cautelares.
5. Documenta todo: foto/video con fecha, mensajes del arrendador, declaraciones de vecinos.

Casos similares se resuelven con restitución de posesión en 5–15 días si actúas rápido. El arrendador queda expuesto penal y civilmente.