Mercado Argentina · post DNU 70/2023 · ARS vs USD
Alquilar en Argentina: la guía post-reforma 2024.
El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551 y reescribió las reglas. Sin tope de aumento, sin plazo mínimo, libertad de contratación monetaria. Esta guía explica el nuevo marco y cómo negociar con cabeza fría.
El TLDR
Argentina en 60 segundos.
- Sin plazo mínimo legal: el plazo es libremente pactado (antes mínimo 3 años).
- Sin tope al aumento: lo que pacten las partes. Índices comunes: ICL, IPC, UVA, "trimestral atado a IPC".
- Moneda libre: contratos en pesos o en dólares. USD ha vuelto a ser común post-reforma.
- Garantía: garante propietario, recibo de sueldo, seguro de caución. Sin estandarización legal — depende del propietario.
- Resolución de conflictos: mediación obligatoria previa al juicio civil.
§01
El DNU 70/2023: qué cambió radicalmente
El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, vigente desde diciembre 2023, derogó capítulos clave de la Ley de Alquileres 27.551 y reformó el Código Civil y Comercial:
- Eliminado el plazo mínimo de 3 años: ahora el plazo es libremente pactado entre las partes. Contratos de 6, 12, 24 meses son comunes.
- Eliminada la fórmula obligatoria de ajuste anual: las partes pueden pactar cualquier índice o fórmula (IPC, ICL del BCRA, UVA, etc.).
- Liberalización monetaria: contratos en pesos o en dólares libremente. USD es común para perfiles de mayor poder adquisitivo.
- Periodicidad del aumento: típicamente cuatrimestral o trimestral post-reforma (vs anual previo).
- Garantías: ya no hay tope de cantidad de garantías exigibles.
Resultado práctico: flexibilidad para arrendadores, mayor poder negociador para arrendadores. El inquilino necesita estar más informado para negociar bien.
§02
Cómo negociar tu contrato bajo el nuevo marco
- Plazo: pide al menos 12 meses. Plazos cortos (3–6 meses) son riesgo de no-renovación.
- Fórmula de ajuste: prefiere IPC (INDEC). UVA puede ser más volátil. ICL (BCRA) es promedio. Evita "a discreción del arrendador".
- Periodicidad del ajuste: 6 meses es razonable; 3 meses es agresivo para el inquilino.
- Moneda: si es en USD, define tipo de cambio para el pago (oficial, blue, MEP). Sin definir, ambigüedad cara.
- Garantía: una sola garantía debería bastar. Negociar tipo de garante (propietario vs recibo de sueldo vs seguro de caución).
- Salida anticipada: penalidad máxima razonable de 2 meses. Cualquier cosa más es excesivo.
- Reparaciones: cláusula explícita de quién paga qué.
§03
Garantías típicas en Argentina
- Garante propietario: la más tradicional. Familiar o conocido con propiedad inmueble en CABA o GBA.
- Recibo de sueldo: si tu sueldo es 3–4x el alquiler, algunos propietarios lo aceptan como garantía única.
- Seguro de caución: empresas aseguradoras emiten póliza por el arrendador. Costo: 5–10% alquiler anual. Comparable a póliza jurídica mexicana.
- Depósito ampliado: 2–3 meses upfront como garantía alternativa.
- Garante UVA / inmobiliario: poco común pero existe.
§04
ARS vs USD: cómo decidir
Post DNU, ambas opciones son legales. La decisión depende de tu situación:
- Cobras en pesos: contrato en pesos te protege contra devaluación. Pero los ajustes serán fuertes y frecuentes.
- Cobras en dólares o tienes ahorros USD: contrato en USD es más predecible y suele ser más barato a largo plazo.
- Cobras en pesos pero quieres estabilidad: contrato en USD con cláusula de pago al tipo de cambio MEP es solución intermedia.
- Riesgo de devaluación: contratos en pesos sin cláusula de ajuste regular pueden quedar muy "atrasados" — beneficio inicial, pero el arrendador insistirá en aumentar mucho en el siguiente ajuste.
Ciudades
Mercados de renta en Argentina
CAPITAL
Buenos Aires (CABA)
Palermo, Recoleta, Belgrano para perfil profesional. San Telmo, Villa Crespo más bohemio. Caballito familiar.
$400–800 USD/mes · 1 amb
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INTERIOR
Córdoba
Nueva Córdoba universitaria, Centro tradicional, Cerro de las Rosas premium.
$200–450 USD/mes · 1 amb
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COSTA RÍO
Rosario
Pichincha, Centro, Fisherton. Precios más accesibles que BA y Córdoba.
$180–400 USD/mes · 1 amb
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OESTE
Mendoza
Ciudad de Mendoza, Godoy Cruz, Las Heras. Comunidad expat creciente.
$200–450 USD/mes · 1 amb
Vocabulario
Palabras que sí usan en Argentina
No es lo mismo "rentar" en México que "alquilar" en España o "arrendar" en Colombia. Si traduces tu búsqueda al vocabulario local, encuentras 5x más opciones.
| Concepto | En Argentina |
|---|---|
| Rentar (verbo) | alquilar |
| Renta (la cuota) | alquiler |
| Casero | propietario / dueño |
| Inquilino | inquilino |
| Depósito | depósito (suele ser 1 mes) |
| Departamento | departamento (o "depto") |
| Mantenimiento del condominio | expensas |
| Servicios públicos | servicios (luz, gas, agua) |
| Aval / fiador | garante / garantía propietaria |
Preguntas frecuentes
Lo que más se pregunta sobre rentar en Argentina.
¿Puedo firmar un contrato corto (6 meses) ahora?
Sí. Post DNU 70/2023 no hay plazo mínimo. Pero negocia con cuidado: contratos cortos suelen tener menos protección de no-renovación. Si planeas quedarte, pide 12+ meses.
¿Si el contrato está en pesos, qué índice de ajuste me conviene?
IPC (INDEC) es el más predecible y reflejo de inflación real. ICL (del BCRA) es un promedio de varios índices. UVA puede ser más volátil. Evita "a discreción del propietario" o índices privados poco transparentes.
¿Es legal contrato en dólares?
Sí, completamente legal post-reforma. Es común para perfiles ABC1 y para expats. Define en el contrato el tipo de cambio para el pago (oficial, MEP, etc.) — sin definirlo, hay ambigüedad costosa.
Fuentes