Reparaciones en renta: quién paga qué (la regla de la habitabilidad)

El art. 2412 fr. II del CCDF establece que el arrendador está obligado a "conservar la cosa arrendada en buen estado, haciendo para ello las reparaciones necesarias". El art. 2444 lo complementa: las "reparaciones locativas" (de pequeño mantenimiento, derivadas del uso) son del inquilino.

Operativamente: todo lo estructural y de instalaciones es del arrendador. Todo lo de desgaste cotidiano es del inquilino.

• Estructura: muros, losas, techos, escaleras, fachada.
• Instalación hidráulica: tuberías, fugas, presión deficiente, drenaje.
• Instalación eléctrica: centro de carga, cableado principal, contactos defectuosos.
• Instalación de gas: tuberías, regulador, fugas.
• Calentador, boiler, sistema de bombeo: cuando el contrato los incluye.
• Impermeabilización y humedades estructurales.
• Vicios ocultos: defectos no visibles al firmar.
• Plagas estructurales (termitas, ratas en ducto).
• Mantenimiento de áreas comunes en condominio (típicamente).
• Predial.

• Focos, baterías, filtros de uso.
• Limpieza ordinaria.
• Pequeñas reparaciones por desgaste (juntas de azulejo flojas, herrajes que se aflojan).
• Daños imputables a negligencia: ventana rota por descuido, manchas profundas en piso, hoyos en pared por anclajes excesivos.
• Servicios de consumo: agua, luz, gas, internet (salvo "renta con servicios incluidos").
• Plagas por descuido (cucarachas por basura acumulada — distinto a infestación estructural).

• Boiler dejó de calentar: arrendador, salvo que el contrato lo excluya explícitamente.
• Tubería rota en muro: arrendador.
• Foco fundido: inquilino.
• Llave de agua que gotea por sello viejo: 50/50, pero costumbre = inquilino paga la goma (~$20 MXN); plomero si requiere desarmado mayor = arrendador.
• Mancha de aceite en piso de la cocina: inquilino.
• Humedad por filtración del techo: arrendador.
• Cerradura que ya no abre: arrendador si es desgaste, inquilino si es por uso negligente.
• Cable de luz dañado por roedor: arrendador (problema estructural).
• Vidrio roto por niños/visitantes: inquilino.
• Pintura para entregar: arrendador si es desgaste normal. Inquilino si fue pintada de colores extraños o tiene daños imputables.

Solo siguiendo este procedimiento — sin él, descontar puede ser causal de rescisión:

1. Notificación por escrito al arrendador del problema, con plazo razonable para reparar (10–30 días según urgencia).
2. Conserva acuse (correo certificado, WhatsApp con confirmación de lectura, copia firmada).
3. Sin respuesta o respuesta evasiva en el plazo: contrata reparación con factura clara, idealmente con presupuesto previamente notificado.
4. Reclama el monto al arrendador con respaldo documental. Lo ideal: en escrito formal con plazo de 10 días.
5. Si se niega: demanda civil por compensación o mediación PROFECO. NO descuentes unilateralmente sin esta vía o pierdes el derecho.

El descuento directo unilateral solo está justificado en casos de habitabilidad urgente (fuga grave, falta de luz) y debe documentarse con extremo cuidado para evitar la rescisión.